Q&A
よくあるご質問
お客様の不動産の価値を
最大限に引き出します
売却・相続・資産活⽤Q&A
不動産の売却や相続、資産活⽤には専⾨知識が必要です。
エステップスでは地域の不動産事情に精通した専⾨家が、よくある質問にわかりやすくお答えします。
監修者紹介
| 監修者 | 株式会社エステップス 代表取締役 東 照雄 |
|---|---|
| 不動産 業界歴 |
20年以上 |
| 保有資格 |
【国家資格】 宅地建物取引士 賃貸不動産経営管理士 1級ファイナンシャル・プランニング技能士 【国際認定資格】 CFP®（上級ファイナンシャル・プランナー） CPM®（IREM認定 不動産経営管理士） CCIM（米国商業不動産投資顧問） 【公的資格・専門認定資格】 公認 不動産コンサルティングマスター 相続支援コンサルタント |
売却相談 実績80件以上
「将来を見据えて、いま売却すべきか、保有を続けるべきか」
熊本市・大津町・菊陽町エリアの地主様・家主様から数多く寄せられるご相談です。単なる売却仲介にとどまらず、地域の需要動向に加え、物価上昇や修繕費の高騰を踏まえ、将来のキャッシュフローを客観的に算出。
「売却」と「保有継続」のどちらが手元資金を多く残せるかを収支の数値で比較検証し、長期的な視点で納得のいく出口戦略をご提案します。（※個別具体的な税務計算や確定申告等は、必要に応じて専門士業と連携して行います）
土地活用（事業用・貸地）相談 実績120件以上
「大きな借入をせずに、土地を有効活用したい」
建築費の高止まりや金利上昇局面を受け、借入リスクを避けたいオーナー様に応える「土地活用」のご相談実績です。中立な専門家の視点から、売却・定期借地・事業用賃貸などの選択肢を比較検証。自己資金の持ち出しや経営リスクを抑え、長期にわたり安定収益（NOI：純収益）を確保する「最有効活用プラン」を立案します。
相続・資産承継相談 実績60件以上
「将来の相続税に備えたい」「家族に円満に資産を引き継ぎたい」
産業構造の変化に伴い地価水準が高止まりする同エリアにおいて、資産価値と手元資金を次世代へ着実に引き継ぐためのご相談実績です。
不動産の時価と税負担のバランスを精査し、概算税額の試算から納税資金の準備、公平性に配慮した遺産分割案までトータルで設計。共有名義による将来の管理の停滞を防ぐ家族信託の組成など、円満で実効性の高い承継スキームを構築します。
Q&A よくあるご質問
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既存のマンション・アパートを所有していますが、物価高による修繕費の増加や、減価償却終了後の「デッドクロス」が心配です。手元に残る収益（キャッシュフロー）を改善する方法はありますか？
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適正な賃料水準を維持しながら、管理費や修繕費などの運営費（OPEX）を精査して「営業純利益（NOI）」を底上げすることです。その上で収支推移を数値化し、「修繕して保有を継続するか、売却して別の不動産へ買い換えるか」を客観的に見極めます。建築資材や人件費の上昇に伴い、建物の維持修繕にかかる費用は年々増加しています。さらに築年数の経過に伴い減価償却が終了すると、経費計上できる額が減少して税負担が重くなります。その結果、「帳簿上は黒字なのに税負担と返済によって手元資金（キャッシュ）だけが目減りしていく現象（デッドクロス）」に直面するオーナー様は少なくありません。手元収益の改善には、次の3ステップが有効です。
- 適正賃料の維持と固定費（OPEX）の抑制：賃料の引き下げは物件の評価額に直結します。地域密着の強みを活かして周辺企業や地域の賃貸需要を的確に捉え、適正な賃料水準を保ちながら、管理委託費や点検費を見直して純利益（NOI）を底上げします。
- 将来収支の可視化：客観的な投資分析を用い、今後10〜20年の税引き後キャッシュフローを高精度にシミュレーションします。
- 保有継続か買い換えかの判断：修繕を行って保有を続けるべきか、税務や将来収益を踏まえて「より収益性の高い不動産へ買い換えるべきか」の明確な基準を導き出します。
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「マンション・アパートローンなどの借金があれば相続税はかからない」と聞きましたが本当ですか？引き継ぐ子供世代が注意すべきポイントは？
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借入金（債務控除）だけで税負担がすべて解消されるわけではありません。債務控除は借入を承継した相続人にのみ適用されるため、遺産分割の公平性や将来の返済計画への配慮が必要です。節税効果のみを目的に借入を伴う建築を行うと、物件を引き継いだ次世代が修繕費や返済の負担を抱えるケースがあります。
また「債務控除の適用範囲」にも配慮が必要です。ローンを承継しない相続人には控除が適用されないため、税負担のバランスから遺産分割協議で合意形成に時間を要する可能性があります。
当社では家賃収入から無理なく返済を継続できる能力（DSCR：借入金償還余裕率）を精密に診断し、次世代が安定して運用できる公平な承継プランを設計します。
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大きな借り入れを伴う土地活用に不安があります。建物を建てずに土地を堅実に収益化する「マンション・アパート以外の土地活用」はありますか？
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借入リスクを伴わない「事業用定期借地」や「普通借地」による土地賃貸をはじめ、初期投資を抑えた「資材置場」「駐車場」など、建物を建てずに安定収益を得る選択肢があります。産業集積が進む熊本・大津・菊陽エリアでは、進出企業向けの資材置場や事業所用地、駐車場など、実需に基づく活用ニーズが続いています。多額の借入を伴う建築を行わなくても、土地を着実に収益化する手法は十分に存在します。
なかでも「事業用定期借地」は、建物の建築・維持管理費用を借主企業が負担し、契約満了時には更地で返還されるため、建物管理の負担を負わずに安定した地代収入を得ることが可能です。農地転用等の法規制もクリアし、土地の特性に合った低リスクな活用法をご提案します。
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親から引き継ぐマンション・アパートや土地を、兄弟・姉妹で「共有名義」にするのが良くないと言われる理由は？円滑に引き継ぐ準備は何ですか？
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建物の売却や大きな修繕には全員の同意が欠かせないうえ、契約手続きや日々の管理でも意見がまとまりにくく、必要な判断や対応が遅れてしまうためです。「公平に分けたい」と共有名義にした結果、修繕費用の負担割合や売却の時期を巡って意見調整が難航し、適切なリフォームや空室対策の時期を逃してしまうケースが見受けられます。
また、重要なのが「認知症リスク」です。共有者のうち一人でも将来的に認知症等で判断能力が低下した場合、法的に不動産の売却や大規模修繕、各種契約行為そのものができなくなるおそれがあります。
こうした事態への備えとして、生前に管理・処分の窓口を実質的に集約する「家族信託（民事信託）」の組成や法人化が有効です。当社では時価評価に基づく公平な分割案を作成し、円滑な手続きをサポートします。
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周辺エリアの地価高騰に伴い、将来の相続税がどれくらいになるか心配です。地主・家主が今から準備しておくべきことは何ですか？
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早期に「概算の相続税試算」を行い、所有する不動産を「将来も収益を生む資産」と「維持コストや税負担が重い資産」に整理・分類した上で、納税資金の確保やより収益性の高い不動産への買い換えに着手することです。地価の上昇は資産価値が高まる一方、路線価の上昇により将来の税負担も増加します。事前の備えが不十分な場合、相続発生時に納税資金が不足し、大切な不動産を意図しない条件で売却せざるを得なくなる懸念が生じます。
当社では将来発生し得る税額の目安をあらかじめ試算。未利用の土地を適切な時期に売却して納税資金を確保する、あるいは利益が出る別の優良な不動産へ買い換えるなど、地域の市況を踏まえて手元資産を守る現実的な対策をご提案します。